經過一年多籌備，2021年6月21日，首批9單以基礎設施為底層資產的不動產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，以下簡稱基礎設施REITs或REITs）成功在滬深交易所上市，一舉為高速公路、污水治理/垃圾處理、產業園、倉儲物流等基礎設施融資304億元，開創了引入資本市場資金破解我國基建融資難題的新途徑。推動基礎設施REITs健康發展，被寫入“十四五”規劃，成為備受地方政府重視并著力發展的金融工具。
然而，9只REITs上市后并未延續公募時的火爆場景（網下投資者平均認購達7倍），表現平平，有的還跌破發行價。這既反映了市場對REITs作為權益工具價值的理性回歸，也隱含著對深度涉入REITs運作的基礎設施資產方缺乏必要約束的擔憂。因此，防控兼具多重身份的資產方可能的權利濫用，構建應有的行為約束機制，成為確保REITs發揮功用及市場健康發展的制度基礎。
（一）突破基礎設施融資困境的公募REITs及其法律結構
作為給企業生產和居民生活提供基礎性、大眾性服務的基礎設施，既是社會賴以生存和發展的基本條件，也是關系經濟發展潛力和約束公共服務水平的核心要素。根據20國集團旗下的全球基礎設施中心（Global Infrastructure Hub,GIH）2017年發布的《全球基礎設施展望》（Global Infrastructure Outlook）報告，預計從2016年至2040年期間，我國基建投資將超過26.5萬億美元，以每年約有1.1萬億美元的投資規模。
長期以來，政府主要以預算內資金、政府性基金（主要指部分國有土地使用權出讓收入）、地方政府債券等作為基建資金來源，但隨著財政收緊、地方政府債務擴張受限以及土地財政的終結，政府可投入的資金逐年受限，基礎設施供給與經濟社會發展需求之間的矛盾日益突出。我國曾于2014年起開始推廣基礎設施PPP（政府與社會資本合作）融資，雖然短期內投資規模高達10萬億元人民幣，卻被詬病擴張并固化政府支出責任而貼上高風險業務標簽，造成這一引流社會資本參與基建的融資模式停滯不前。探求新融資途徑，補足經濟社會發展中的基建投資短板，已是重中之重！
基礎設施REITs，通過法律結構設計引入資本市場資金，解決了基建投資渴求大規模長期配置型資金的難題，也滿足了居民財富參與基建新領域并分享可預期收益的投資需求，可謂雙贏。為盡快推出這項金融創新，立法者采用鏈接現有法律制度，突破最小法律障礙的操作模式，為REITs搭建了“公募基金+資產支持證券+項目公司”的三層法律結構（見圖1）。
根據2020年4月24日國家發展改革委員會和中國證監會聯合發布的《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金試點相關工作的通知》（以下簡稱40號文）、2020年8月6日中國證監會發布的《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（以下簡稱54號文），資本市場資金與基礎設施對接的操作流程可描繪如下：
（1）由基金管理人根據《證券投資基金法》公開募集設立封閉型證券投資基金（以下簡稱公募基金），籌集社會閑置資金；（2）基礎設施資產方（通常為建設并運營該基礎設施的國有企業），以基礎資產入股設立項目公司（由資產方持有100%股權），實現基礎資產與資產方其他資產的剝離并獨立運營；（3）以項目公司股權及構造的對項目公司的債權（如有，以實現減稅目標）為底層資產進行資產證券化，通過資產支持專項計劃載體發行資產支持證券（Asset-backed Securities,ABS）全額出售給公募基金，使之成為唯一的投資者。
如此，投資者通過購買公募基金，公募基金通過投資ABS，ABS通過持有100%項目公司股權，項目公司擁有基礎設施所有權或特許經營權利，間接實現對基礎設施的投資，基礎設施資產方由此獲得出售項目公司股權的對價，投資者按約定取得基金分紅（來源于基礎設施運營產生的現金流）和基金財產的剩余價值。試點初期，為構造穩定而有監督的融資結構，立法者要求公募基金管理人與ABS管理人應具有實際控制關系或受同一控制，并接受同一個托管人的監督；而出售基礎設施的資產方被要求至少認購20%公募基金且持有期自基金上市之日起不少于5年。
圖1 基礎設施公募REITs示例
（二）從資產方視角看基礎設施公募REITs的經濟實質
REITs起源于20世紀60年代美國引流社會資金投資不動產，讓公眾分享經濟增長成果的做法，2000年以來更被用于投資基礎設施并取得不俗成績。我國在2021年6月之前雖有利用資產證券化技術為基礎設施融資的類REITs操作，但主要是倚重資產方信用的負債型融資，這次由REITs持有基礎設施所有權或經營權利，并以其產生的現金流（租金或使用費等）為公募基金分紅來源，是資產方賣斷基礎設施，以公募基金形式引入公眾資金建立長效機制，真正實現基礎設施“自我運營、自我清償”的權益型融資。
不同于傳統公募基金主要投資二級市場證券，REITs是專為基礎設施融資打造的金融產品。為實現資金引流，REITs構造了公募基金與項目公司之間的資產證券化作為中間層，以ABS為媒介串起基金份額與項目公司股權之間的對應關系。
根據54號文第2條，REITs不僅未被要求遵守公募基金投資分散化及其雙10%的投資限制，反而應以基礎設施為核心開展投資管理活動：其一，80%以上基金資產應投向基礎設施，通過ABS間接取得基礎設施項目的完全所有權或經營權利；其二，基金管理人在傳統的基金投資管理職責之外，應承擔主動運營管理基礎設施項目的義務，以獲取基礎設施項目租金、收費等穩定現金流為主要目的；其三，90%以上的基金年度可分配利潤應向投資者分紅。
也因此，REITs盡管有著公募基金的外形，但不應只從投資端被看作是等同于其他證券投資基金的資產管理產品，更應從融資端的角度被界定為以基礎設施為信用基礎，進行市場化融資的IPO（首次公開發行股票并上市），基金份額實質上是權益型產品而非債權工具。
申言之，在這一過程中，資產方剝離持有的基礎設施進入項目公司，通過向基金轉讓項目公司100%股權（轉讓給ABS）獲得交易對價，基金收益主要取決于被賣斷的基礎設施未來的運營績效，不再與資產方的主體信用掛鉤（投資者的追索權止于基礎設施），也不按固定利率支付收益（盡管基于基礎設施運營特點，具有按年度穩定分紅的特征），形成基于基礎設施的權益型融資；而資產方由此盤活存量基礎設施并可自由處置交易價款，或用于償還之前的基建貸款，或繼續投資其他基建或作為新基建項目資本金，由此開辟基建融資新途徑。
事實上，立法者也表明了按IPO監管公募REITs的理念及其實現路徑，54號文第46條規定，證券交易所應當比照公開發行證券要求建立基礎設施資產支持證券掛牌及基金上市審查制度，制定基礎設施基金份額發售、上市、交易、收購、信息披露、退市等具體業務規則，強化對相關參與主體的自律管理。
（一）傳統基礎設施融資模式中的資產方身份與局限
受限于基礎設施建設時間長、資金需求量大、收益回流慢、公益性強過經營性等特點，我國雖已發展出特許經營、PPP、ABO、EPCO等多種基礎設施投融資與運營方式，但占據主流的一直是由政府通過地方/中央國有企業投資并主導運營整個基礎設施的傳統模式。
在這種模式下，從融資主體（籌資途徑）看，肩負提供基礎設施和公共服務職責的地方政府，或使用預算內資金，或發行專項債，或利用地方融資平臺負債解決資金問題，其融資基礎大多立足于地方政府信用，盡管可能滿足基建投資缺口，但也因此增加了地方債務。
從所有者及其運營主體看，建設完成的基礎設施所有權一般歸屬于地方政府，實踐中往往由負責建設的國企或其分支機構經營管理，或授權同屬地方國資委/國企集團內部的其他專業機構特許經營。從運營的開放性與約束性看，作為建設方的國企始終持有基礎設施并負責其生命周期內的一切事務。換言之，基礎設施（投資）籌資、建設、管理、運營、養護、處置等（俗稱“融投管退”）都集中于地方政府/國有企業集團，雖然具體承擔事務的組織可能不一，但它們在股權關系上一般同屬于地方國資委或受控于同一國企集團，整體閉環運行并內部自我協調，主要適用國有資產考核及其責任約束規則，開放度和透明性不夠市場化。
例如，這次上市的浙商滬杭甬REIT基金（基金代碼：508001），用于融資的基礎設施——杭徽高速公路（浙江段），原由浙江滬杭甬高速公路股份有限公司（受控于浙江省交通投資集團有限公司）取得土地使用權進行建設，并在建成后獲得特許經營權進行公路管理與維護；再如蛇口產園基金（基金代碼：180101），用于融資的基礎設施——招商蛇口產業園（萬融大廈和萬海大廈），原由招商局蛇口工業區控股股份有限公司所有，并由招商創業有限公司和招商物業有限公司分別提供資產服務、物業服務，三家公司同屬于招商局集團。
由于集基礎設施所有權/特許經營權、管理權、運營權、處置權等于一身，資產方在傳統基礎設施投資建設及運營中處于主導地位，是這一過程的主要權利主體和責任承擔人。這種集權模式有利于高效調度資源并定向完成預期項目，但受限于財政資金及地方政府債務規模，無法充分滿足日益增長的基建投資需求，大量沉淀的基礎設施資產和不夠市場化的運營管理，也影響了國有資本的使用效率和效益。因此，拓展基建融資渠道并引入新運營管理體制，穩投資、補短板，盤活存量資產以提高經營效益，成為主要改革目標。
（二）創新公募REITs融資模式中資產方的身份轉換與積極影響
如上所述，REITs倚重與資產方隔離風險的基礎設施為信用基礎，是基于基礎設施未來現金流收益的融資，這一“資產”證券化融資的金融創新之處表現為功能的解構或結構的功能化，即打破傳統模式下由資產方始終持有并運營基礎設施的單一法律身份，分割相關環節，分配給具有比較優勢的專業機構承擔，優化配置資源，在實現資產方向多元化法律身份轉換，分散風險與減輕責任的同時，也打開基礎設施運營的“暗箱”，向著更透明、開放及剛性的基礎設施市場化運營這一激勵約束機制轉型。注意到在中國版REITs模式下，資產方并非賣斷基礎設施而離場，而是轉換成多重法律身份，繼續深度涉入基礎設施項目。申言之，其可能的法律身份主要有：
其一，作為基礎設施的原始權益人。資產方盡管通過轉讓項目公司股權賣斷了基礎設施，但在法律上仍是REITs資產證券化環節下的基礎資產原始權益人。根據54號文第43條規定，其需要：（1）確保進行融資的基礎設施項目真實、合法，確保向基金管理人等機構提供的文件材料真實、準確、完整，如因此存在虛假陳述的，需承諾回購相應的項目權益；（2）配合REITs的專業機構履行盡職調查等職責；（3）及時移交基礎設施項目及相關的印章證照、賬冊合同、賬戶管理權限等，以推動REITs操作順利進行。
其二，作為REITs的戰略投資者。根據54號文第18條規定，賣斷基礎設施項目的資產方（含其同一控制下的關聯方，下同）被要求參與基金份額的戰略配售并至少認購20%，鎖定期為5年且持有期間不得質押。資產方也可以擴大認購戰略認購份額，但需要鎖定3年且不得質押；REITs在扣除戰略配售之后，主要向網下投資者（鎖定期12個月）發售并有少量數額向網上投資者（可自由交易）募集，形成多元化的投資者結構。9單試點項目中，資產方普遍高額參與認購（平均達40%），其他戰略投資者（平均達31%）及網下投資者（平均達23%）也很踴躍（見圖2）。
雖然采用了公募形式，但現階段REITs顯然是一個典型的機構投資者市場。探究資產方高額戰略配售的原因，既有54號文要求以成熟基礎設施項目進行試點，資產方為避免國有優質資產流失，轉而以投資者身份繼續保留對項目的控制權（通過高比例投資而得以并入資產負債表），也有看好基礎設施項目的未來發展，寄望國有資本做大做強而通過投資參與分紅，以及繼續安排原有運營管理機構人員等的考慮。
圖2 首批9單REITs投資者認購比例圖
其三，作為基金管理人的關聯方。REITs要求由具有公募基金管理資格的金融機構充當基金管理人，由于資產方作為/從屬于國企集團或受控于地方國資委的特點，以及晚近以來國有資本投資金融股權的趨勢，很容易形成資產方與基金管理人的關聯關系，首批9單REITs中就有6單存在這種情況。資產方如與基金管理人存在控股或同一受控的關聯關系，54號文第10條要求聘請獨立的第三方財務顧問對基礎設施項目開展盡職調查，不允許基金管理人單獨進行，以免資產方將不符合條件的基礎設施項目“甩包袱”給REITs。這種關聯關系也會對REITs的后續運營產生影響，同樣需要進行規制。
其四，作為基礎設施項目的外部管理機構。REITs突破了傳統證券投資基金管理人只負責金融投資管理的職能，同時賦予其主動管理基礎設施項目的職責（實業運營義務），但基金管理人的金融機構背景使其難以短期內完成運營基礎設施的隊伍建設及經驗積累，9單試點項目主要采用了服務外包的做法，聘請資產方的運營機構繼續為基礎設施提供運營管理服務，同時由基金管理人在保留必要運營職責（保存與管理印章、檔案，管理項目賬戶及現金流等）的基礎上監督這一外部管理機構的履約情況。
其五，作為REITs處置/購入基礎設施的交易對手方。根據54號文，REITs在運營過程中可以處置持有的基礎設施或購入新基礎設施，以獲得更好的經營效益。作為擁有大量基礎設施項目并長期專門運營管理的資產方，無論是購入還是出售基礎設施，都可能成為REITs最適合的交易對手方。當然，對于資產方應做更廣義的理解，未必是原來賣斷基礎設施的那一方，也未必屬于同一地域或持有同一類基礎設施的資產方，只要是能為REITs提供良好資產買賣方案的，都可以成為REITs的交易對手。
可見，REITs打破了傳統基礎設施融資模式下資產方的單一法律身份、內部封閉運作及風險獨自承擔的約束，通過將資產方從資產所有者轉變為戰略投資者，從內部運營機構轉變為外部管理機構，從唯一的資產所有者轉變為各取所需的交易對手方，形成了身份多重、權責多元、開放而風險分散的基礎設施融資及市場化運營機制，更經由與基金管理人的關聯關系和/或提高戰略認購比例深度涉入REITs的運營管理。
在這一過程中，資產方并未因為賣斷基礎設施而離場，反而得以更少的資本投入掌握基礎設施的控制權（少量權益出售給社會投資者），繼續提供基礎設施運營管理服務而拓展收入來源，還可以充分運用REITs這一資本市場平臺更好地規劃基礎設施版圖或為其謀求上市融資盤活存量資產，可謂一舉多得。由此，REITs可能激發資產方更積極地將持有的基礎設施通過這一金融工具進行市場化融資，在擴大我國基礎設施供給的同時促進國有資本的保值增值，值得肯定與大力倡導。
（一）公募REITs中資產方權利濫用的可能途徑
REITs的運用打開了資產方出售基礎設施資產向資本市場融通資金，降低自身資產負債率的通途，卻又可以通過認購公募基金份額保留基礎設施的一定控制權，從而事實上幫助資產方實現基礎設施的加杠桿融資，令其享受了基礎設施上市融資的控制權溢價（用比全額投入更少的資金取得控制權）。
從理性人的角度出發，作為服務地方經濟發展且肩負提供一方公共服務職責的基礎設施資產方，其利益出發點未必與公募基金作為資管產品的邏輯完全一致，也不完全等同于資本市場投資者的訴求。當二者目標不兼容或發生利益沖突時，基礎設施資產方利用其在REITs中保留的控制權或與基金管理人的關聯關系等優勢，為謀求自身利益最大化而濫用權利的動機，在現有REITs法律制度下就有實現的可能途徑，“權利濫用雖具有權利外觀，但其權利的行使卻不受法律保護”，值得警惕。
其一，控制權問題。高比例戰略投資及與基金管理人的關聯關系“雙保險”，使資產方對賣斷的基礎設施繼續享有控股權或保有高度影響力，REITs可能成為資產方實現基礎設施靈活“融投管退”的平臺，社會公眾投資者的合法權益因此缺乏足夠的保護。9單REITs中資產方參與認購公募基金份額超過40%的有4單，與基金管理人存在關聯關系的有6單，“雙保險”的有3單（東吳蘇園基金、蛇口產園基金、鹽田REIT基金）。
在公募基金運營中，資產方可以充分發揮“用手投票”的權利，在基金份額持有人大會中對攸關全體投資者利益的重大事項（如基礎設施項目購入或出售、基金擴募、重大關聯交易、選聘外部管理機構以及基金投資目標、投資策略等的重大調整）行使表決權，起到大額基金份額持有人的決定性作用；還可以“一票否決”相關議案，甚至排斥購入來源于資產方競爭對手但有利于REITs取得更好收益的新基礎設施，主導公募基金的運營方向。
其二，關聯關系/關聯交易帶來的利益沖突問題。由于資產方的深度介入，REITs不同于其他金融產品的一個顯著特征是普遍存在關聯關系并產生諸多關聯交易，如何予以公允處理并減少利益沖突成為突出問題，表現為：
（1）9單試點項目中有6單的資產方控股基金管理人或者與其存在同一受控關系，“一個能夠實質控制上市公司意思形成的關聯方，可以便捷地借助關聯交易來達成合乎自己意愿的權利義務安排”，資產方由此可能影響基金管理人按最契合資產方利益或匹配其發展前景的方案運營管理公募基金，充當實質管理者，而這未必符合其他公募基金投資者的利益。
（2）9單試點項目大多繼續聘任已有長期經驗積累并有成熟人員與機構配置的資產方或其下屬運營公司作為REITs的基礎設施外部管理機構，進一步密切了資產方與REITs的關系，資產方如與基金管理人有關聯關系，則彼此更為緊密。換言之，盡管REITs將基礎設施的融資和運營推向了市場化，但客觀上可能還在資產方的掌控之下。在基礎設施運營管理尚未存在統一操作標準，價格也缺乏透明度與市場可比性的情況下，如何確保具有關聯關系的基金管理人公允地確定所聘請的外部管理機構的服務報酬并設定合理的績效考核標準，而不是過度提高酬勞、放松履職要求及疏于績效考核，可能成為突出問題。
（3）提供基礎設施的資產方可能同時運營管理其他基礎設施，許多情況下還可能成為REITs運營過程中諸多交易的當事人，基于其戰略投資者身份及與基金管理人的關聯關系而形成關聯交易。例如，鹽田REIT基金（基金代碼：180301）中，資產方租賃了基礎設施項目（鹽田港現代物流中心）約44%的可租賃面積，成為最主要的客戶；再如REITs處置基礎設施時，資產方可能享有優先購買權，抑或REITs擴募擬購入新基礎設施時，占據地緣和關系優勢且擁有同類基礎設施的資產方，成為REITs的交易對手方是大概率事件。在這些關聯交易中，如何確保價格公允、操作合規且未進行利益輸送，同樣是很大的挑戰。
其三，同業競爭問題。從業務發展的角度看，無論是資產方、基金管理人，還是受聘為REITs外部管理機構的資產方從屬運營機構，都有可能不唯一地持有REITs下的基礎設施項目及只提供該項服務。
換言之，資產方除了賣斷給REITs的基礎設施，還持有其他同類基礎設施，抑或使用REITs融通的資金建設新的同類基礎設施；基金管理人也有可能在未來接受資產方的其他基礎設施創建新REITs，或購買其他資產方的基礎設施發行另一個REITs；而資產方從屬運營機構，除服務REITs之外，可能同時也為資產方或其他委托人的同類基礎設施提供運營管理服務，上述情形都將帶來同業競爭問題。如何確保資產方及其從屬運營機構，公平對待REITs及其同類業務，不利用身份便利和信息不對稱搶奪REITs應有的商業機會，損害公募基金投資者的合法權益，也是值得重視的問題。
（二）現有REITs法律制度對資產方權利濫用約束的不足
如上所述，為盡快推出REITs這一金融創新，立法者采用充分利用現有規則以減少制度障礙，剪裁可用制度并通過法律結構予以整合的做法，在短時間內圍繞基金管理人這一核心主體制定了54號文。
然而，這一立法因部門規范性文件的法律位階過低以及延續公募基金的規范內容，未能對REITs這一具有重大創新意義的制度提供法律層面的有力支持（如稅收優惠、公募基金直接投資基礎設施等），而51條條文的總體篇幅也使得相關規范內容較原則和概括，許多操作要求和細節問題更多地留給REITs參與主體進行合同自治，未有提供制度層面的解決方案，也就無法有效回應資產方深度涉入REITs可能帶來的權利濫用問題，這種狀況客觀上不利于維護投資者對REITs的信心并保證這一市場的可持續健康發展。舉例而言：
其一，傳統公募基金因投資二級市場證券而份額分散，《證券投資基金法》因此未有針對大比例基金份額持有人行權的法律規制，但REITs下資產方高額認購基金份額，54號文延續《證券投資基金法》規定且未針對這一特點作出專門規范，容易造成資產方運用投票權控制REITs運營。
其二，54號文第3條強調基金管理人履職時應遵守“持有人利益優先”的基本原則，在資產方是大額基金份額持有人且與基金管理人存在關聯關系的情況下，很難判斷基金管理人的行為是否違背了這一原則，且為評判其是否勤勉盡責及有無進行利益輸送等帶來證明難題。
其三，54號文第15條規定基金招募說明書應當披露關聯關系、關聯交易等潛在利益沖突及防控措施，但除了第10條要求基金管理人與資產方存在關聯關系的，應聘請第三方財務顧問獨立開展盡職調查，以及第32條要求基金份額持有人與表決事項存在關聯關系的，應回避表決外，在基金份額持有人大會討論解聘、更換外部管理機構時，與之有關聯關系的資產方并未被要求回避（第42條第2款），而日常的關聯交易則主要依靠基金管理人的內部控制及招募說明書等發行文件中的約定執行，并無其他法定約束，事實上給資產方充分利用關聯關系行便利之事提供了可能。
其四，54號文并未對上述提到的同業競爭問題作出專門規范。資產方賣斷基礎設施獲取的資金是否用于投資同類項目而構成對REITs的同類競爭，只是招募說明書里有關基礎設施項目運營未來展望可能說明的事項，而非法定要求；而外部管理機構從事同樣服務對REITs構成同業競爭的，54號文第40條第2款只簡單要求其采取充分、適當的措施避免可能出現的利益沖突，并無明確的義務約束，也沒有相應的責任承擔條款。這既是54號文的部門規范性文件屬性所決定的，也體現了這一文件更側重發展市場而未過多著墨相應責任約束的價值取向。
（三）多重身份下公募REITs資產方行為約束的完善建議
REITs是我國實現盤活基礎設施存量資產，引流資本市場長效基金補足基礎設施投資短板的重要金融創新，這一過程必將促使基礎設施的融資及運營從傳統模式走向市場化運營管理，也會督促資產方改變生產經營模式，建立更開放、透明和市場化的行為激勵約束機制。
也因此，不應僅把REITs作為一項公眾資金參與基礎設施的投資工具，依托《證券投資基金法》以基金管理人為核心構建相應環節的行為規范，還應把REITs視為一項基礎設施資產進行市場化融資的法律途徑，直面深度涉入REITs的資產方潛在的多重身份及其可能的權利濫用問題，回歸REITs作為基礎設施IPO融資工具的經濟實質，從法律層面提供有效的監管及救濟機制。申言之：
其一，建立對高額認購公募基金份額的資產方的必要行為約束，比照上市公司大股東、控股股東的身份，要求其對所有基金份額持有人負有信義義務，不得濫用投票權或利用控制權，以及與基金管理人、外部管理機構的關聯關系損害REITs的合法權益，如果因此給REITs或其他基金份額持有人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
其二，拓展基金管理人在處理關聯關系時應遵守“持有人利益優先”基本原則之外的更廣泛的行為約束，回歸《證券投資基金法》和《信托法》對基金管理人作為受托人的行為要求，強調其應“為受益人的最大利益處理信托事務”；特別是與資產方有關聯關系的基金管理人，在處理與資產方沒有關聯關系的業務（如基金借入款項、新購入基礎設施等）時應通盤考慮REITs的未來經營及全體基金份額持有人的合法權益，不應為資產方的一己之利謀劃。
其三，在基金份額持有人大會表決機制中建立保護少數基金份額持有人合法權益的舉措。REITs的一大創新是引入公眾資金，其中不乏少數公眾投資者。鑒于公募基金采用封閉式運作，更應保障少數基金份額持有人除二級市場交易外在基金份額持有人大會表達意見的權利。因此，可以效仿公司再融資的做法，就影響少數基金份額持有人合法權益的重大事項（如處置或新購入占基金凈資產20%以上的基礎設施、基金擴募或借入大額款項等）單獨計票，反映其表決意見并對表決結果施加必要的影響。
其四，提高REITs信息披露的深度和廣度，為市場及時評判REITs投資價值提供信息來源。特別是針對資產方將賣斷基礎設施的資金用于在同一區域新建同類基礎設施，可能與REITs構成同業競爭，影響未來基金凈值的；以及外部管理機構同時為多項同類基礎設施提供運營管理服務，彼此之間存在同類競爭的，更應在第一時間對相關事項進行必要披露并保持后續影響的持續披露，以便投資者決策及市場反映REITs的真正價值，避免價格大幅度波動。
其五，探索建立對REITs開展重大關聯交易是否公允的第三方評估和監察制度。針對關聯交易，目前REITs制度下主要依靠基金管理人內部控制和必要情況下提交基金份額持有人會議表決的方式進行約束，但在基金管理人與資產方存在關聯關系或其未必始終謹慎勤勉的情況下，以及資產方可能高額認購基金份額從而能夠左右基金份額持有人大會表決結果的情況下，對關聯交易的這種內部約束將面臨失靈風險。因此，有必要引入外部機制制約關聯交易引發的利益輸送等問題：一種方法是要求重大關聯交易應由獨立第三方出具公允性報告；另一種方法是充分調動基金托管人的作用或聘用獨立的第三方作為REITs的監察人，監督重大關聯交易并出具獨立意見，以保障交易的公允性。
原創 洪艷蓉
微信公眾號來源： 中國法律評論
